Bande indienne de Musqueam c. Glass

Cour suprême du Canada – [2000] 2 R.C.S. 633


Colombie-Britannique PropriétéTerres réservées pour les Indiens
Sommaire

Cette affaire semble avoir été l’une des premières à définitivement remettre en cause le régime territorial des réserves. La Cour a confirmé que par leur contexte juridique, les lots situés sur réserve valent beaucoup moins que les lots à l’extérieur de la réserve. Depuis, et jusqu’à aujourd’hui, on cherche une solution à la faible valeur de ces terres.

Question

La Cour doit déterminer la signification des termes « valeur courante du terrain », « terrains non améliorés » et « cet accord » dans la clause de révision de loyer à long-terme sur des terres de réserve Musqueam.

Décision

La « valeur courante du terrain » est la valeur du terrain en tant que propriété franche, et non comme propriété à bail. Toutefois, on ne peut évaluer ces terres comme celles qui se trouvent à l’extérieur de la réserve. La valeur du terrain doit refléter les restrictions légales en matière d’utilisation du territoire et les conditions du marché. Le contexte juridique d’une réserve doit donc être pris en considération dans l’appréciation de la valeur des terres, et en conséquence il est raisonnable de conclure que la valeur des terrains de Musqueam est inférieure de 50 pour 100 à celle des propriétés comparables (5 juges contre 4).

Parties

Entre : Mary Glass et autres

Et : Bande indienne de Musqueam, Chef Joseph Ralph Becker, Ernie Campbell, Wayne Sparrow, Leona M. Sparrow, Nolan Charles, Mary Charles, Johnna Crawford, Gail Y. Sparrow, Myrtle McKay et Larry Grant

Et : la Couronne du Canada

Faits

En 1960, la bande indienne de Musqueam, en Colombie-Britannique, cède près de 40 acres de terres de réserve à la Couronne du Canada dans le but de les louer. Ces terres sont situées dans les limites de la Ville de Vancouver, à proximité du secteur cossu du West Side.

En 1965, la Couronne du Canada conclut un accord avec la Musqueam Development Company Limited (sans lien avec la bande). La société subdivise le terrain en lots, et la Couronne signe un bail d’une durée de 99 ans avec la société pour chacun des lots.

En 1966, la société conclut des contrats de location avec des particuliers qui ont construit des maisons sur les lots. Soixante-quinze maisons ont été construites. Les baux fixent le loyer et les modalités de révision du loyer. Les baux prévoient également les critères qui doivent être suivis lors de la révision du loyer : le loyer annuel dû après révision doit représenter 6 % de la « valeur courante du terrain ».

En 1980, la Couronne cède les tenures de bail à la bande afin qu’elle puisse recevoir et gérer les loyers directement. À l’époque, le loyer est d’environ 300 $ à 400 $ par année.

En 1995, la bande doit procéder à sa première révision de loyer. Elle veut augmenter les loyers pour qu’ils correspondent à ceux ayant cours à l’extérieur des limites de la réserve, ce qui correspond à une augmentation de 7 000 % (passant de 450 $ à 36 000 $ par année) (Frank, 2000). Les parties sont incapables de s’entendre sur la définition de l’expression « valeur courante du terrain », et de déterminer si les frais de viabilisation devaient être déduits de la valeur courante du terrain. La bande prend des mesures pour établir le « juste loyer » dû à la suite de la révision.

Arguments

La bande de Musqueam : L’augmentation est raisonnable, puisque les lots ont été loués pendant 30 ans à un taux sous-évalué. Les terres de réserve possèdent la même valeur marchande que celles situées à l’extérieur de la réserve (Fenwick, 2001).

Glass et autres (les résidents) : Ils n’auraient jamais les moyens d’acheter les lots à l’expiration du bail. Ils ne devraient pas être affectés par l’augmentation de loyer, puisqu’ils n’ont pas droit de vote aux élections du conseil de bande. En outre, la bande a nettement exagéré la « valeur marchande réelle », car elle n’a pas tenu compte de facteurs pouvant diminuer la valeur par rapport à un terrain situé à l’extérieur des limites de la réserve (Fenwick, 2001).

Décisions des tribunaux inférieurs

Cour fédérale, Division de première instance (1997): La « valeur courante du terrain » devrait représenter la valeur hypothétique du terrain détenu en fief simple, réduite de 50 % pour tenir compte du droit de tenure à bail à long terme et du fait qu’il s’agissait d’un terrain situé dans une réserve indienne. Les frais de viabilisation devaient quant à eux être déduits de la valeur courante du terrain.

Cour d’appel fédérale (1999) : La décision est infirmée. La réduction de 50 pour cent appliquée pour tenir compte du fait qu’il s’agit d’un terrain situé dans une réserve doit être exclue de la valeur courante du terrain, ce qui signifie que la valeur courante est dans les faits celle du terrain détenu en fief simple. Les preneurs à bail sont autorisés à interjeter appel sur la question de savoir quel est le sens réel de l’expression « valeur courante du terrain ». La bande est autorisée à se pourvoir en appel à l’égard de la question de la déductibilité des frais de viabilisation.

Motifs

Jury

Gonthier, Major, Bastarache, Binnie et LeBel

Raison

Gonthier (Major, Binnie et LeBel) : Le sens des mots « terrain » et « valeur » est bien établi en droit. Le mot « terrain » s’entend du droit de recevoir un titre en fief simple valable, et « valeur » signifie généralement la juste valeur marchande du terrain (fondée sur le prix dont un vendeur et un acheteur conviendraient pour le terrain sur un marché libre). Le terrain est évalué sans égard à l’intérêt du preneur à bail dans celui‑ci.

En l’absence d’une valeur marchande hypothétique pour évaluer la valeur du terrain au moment de la révision, la valeur doit « refléter la situation réelle du terrain et ne devrait pas changer la nature du terrain évalué ». Par conséquent, la bande doit accepter les réalités du marché applicables à cette immobilisation. Puisque la bande a décidé de ne pas céder les terrains pour qu’ils soient vendus, elle détient des terrains situés dans une réserve. Par conséquent, elle est soumise à des restrictions concernant la vente, l’utilisation, le prélèvement d’impôts fonciers et l’adoption de règlements. Ces facteurs diminuent considérablement la valeur des terrains. Par conséquent, la décision de diminuer le loyer annuel de 50 % était correcte.

Pour ce qui est des frais de viabilisation, l’expression « non améliorés » doit se lire comme « non viabilisés ». Par conséquent, ils doivent être déduits de la valeur des lots.

Bastarache : En accord avec le résultat obtenu par Gonthier, il croit toutefois que la «valeur courante du terrain» « doit être calculée en considérant les terrains comme des propriétés à bail et en tenant compte du fait qu’ils sont situés dans une réserve, et ce pour les motifs suivants:  (i) il s’agit de la meilleure description de ce que sont les terrains dans les faits; (ii) cette façon de faire est conforme à l’intention des parties. » (para. 61).

Impact

Avec cette décision, la Cour établit que les terres de réserve assujetties à un bail à long terme valent beaucoup moins que des terrains semblables situés hors réserve, puisque le fait qu’ils soient situés dans une réserve indienne diminue leur valeur marchande.

On peut donc se demander si les baux à long terme présentent un intérêt quelconque pour les bandes indiennes. Inévitablement, les revenus de loyers seront toujours inférieurs à la valeur marchande réelle, ce qui rend ce régime inefficace. Depuis ce différend, diverses bandes ont été incapables de louer ou de développer leurs terres de réserve avec des partenaires privés en raison de la crainte des consommateurs par rapport à une éventuelle augmentation abusive de loyer. Cette décision et d’autres décisions des tribunaux inférieurs ont créé de l’incertitude pour les bandes et leurs partenaires commerciaux, ce qui risque d’entraîner un ralentissement des projets de développement commercial dans les réserves, une aggravation des conditions économiques des résidents et une dévaluation des terres de réserve (Flanagan et Alcantara, 2004 : 524 – 525).

En mars 2010, Tom Flanagan, Christopher Alcantara et Andre Le Dressay ont publié le livre Beyond the Indian Act : Restoring Aboriginal Property Rights. Cet ouvrage propose de révolutionner le régime territorial des Premières nations en leur conférant la propriété privée de leurs terres de réserve (Flanagan, Alcantara et Le Dressay, 2010). Durant les années 2010, le gouvernement conservateur de Stephen Harper a proposé une panoplie de modifications à la Loi sur les Indiens qui, selon certain, suivent la proposition de Flanagan et ses collègues (Parent, 2011).

Voir Aussi

Bande indienne Osoyoos v. Oliver (Ville), [2001] 3 R.C.S. 746


Sources

Fenwick Fred R. 2001. “Hot Times in the Vancouver Real Estate Market”, Law Now 25 (4) : 38.

Flanagan Tom et Christopher Alcantara. 2004. “Individual Property Rights on Canadian Indian Reserves”, Queen’s Law Journal 29 (2) : 489-532.

Flanagan Tom, Christopher Alcantara et Andre Le Dressay. 2010. « Beyond the Indian Act – Restoring Aboriginal Property Rights », McGill-Queen’s University Press, 248 p.

Frank Steven. 2000. “Getting angry over native rights”, Time (Canadian edition) 155 (20) : 16-25.

Parent Alexandra. 2011. « Vers l’abolition de la Loi sur les indiens? Une question d’autonomie », Faits et Causes, En ligne : http://www.faitsetcauses.com/2011/12/14/vers-labolition-de-la-loi-sur-les-indiens-une-question-dautonomie/ Consulté le 29 juillet 2013.

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